從2020年的價值發(fā)現(xiàn)，到2021年年初估值沖高再到近期回落、分化，一年半的時間，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了高速增長后，迎來了轉折。

在7月底的八部門發(fā)文要求引導物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，優(yōu)化物管行業(yè)的整體環(huán)境的要求下，處于整頓中的物業(yè)行業(yè)迎來大洗牌，物企的估值調(diào)整進入深水區(qū)。

據(jù)和訊物業(yè)觀察，近一個月的時間，物業(yè)行業(yè)的估值整體下滑，包括碧桂園服務、世茂服務以及融創(chuàng)服務等在內(nèi)的多個龍頭物企市值出現(xiàn)較大調(diào)整，估值縮水高達30%-40%，唯規(guī)模論似乎逐漸在資本市場失去地位。商管龍頭華潤萬象生活市值則保持穩(wěn)定，截至8月9日收盤，仍保持高達100倍的市盈率，呈現(xiàn)一枝獨秀的局面；而中奧到家、彩生活的物企市盈率則僅有個位數(shù)，向房地產(chǎn)市盈率靠近。

物業(yè)行業(yè)的市盈率存在近百倍的差距，為什么規(guī)?？焖贁U張的物業(yè)不再值錢？在行業(yè)大洗牌之下怎樣的物企將獲得資本青睞，什么樣的物業(yè)模式可以鎖定可持續(xù)增長的秘訣？

01

物企市盈率差額高達百倍

2021年上半年，物業(yè)行業(yè)的分拆上市潮高潮迭起，一面是物業(yè)對于擁抱資本的熱情高漲，一面是隨著行業(yè)深度調(diào)整的到來，資本對于物企的激情退卻，動輒100倍、200倍的市盈率已成過去式，資本理性之下的估值分化大幕拉開。

從7月9日至今，近一個月的時間，物業(yè)行業(yè)的市盈率出現(xiàn)較大幅度下滑，尤其是在7月末的行業(yè)整頓消息爆出，物業(yè)股連續(xù)多日股價暴跌，至今仍未走出下行趨勢。

iFinD數(shù)據(jù)顯示，近一個月，融創(chuàng)服務、碧桂園服務、合景悠活等物企股價下跌超30%，世茂服務、金科服務跌幅超40%，而受恒大系資金鏈困擾的恒大物業(yè)在過去一個月估值縮水超70%。

商管龍頭華潤萬象生活近一個月估值縮水8%，中駿商管估值則輕微增長，中海物業(yè)估值整體保持穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：同花順iFinD

數(shù)據(jù)顯示，目前華潤萬象生活已取代融創(chuàng)服務，成為行業(yè)市盈率最高的企業(yè)，市盈率超100倍，也是目前唯一一個市盈率超百倍的物企；彩生活和中奧到家市盈率分別為7倍、4倍，一高一低之間的差距仍有近100倍。

年初市盈率站上第一梯隊的融創(chuàng)服務、永升生活服務、金科服務、恒大物業(yè)以及碧桂園服務等物企已經(jīng)變得不那么值錢了。

02

“唯規(guī)模論”逐漸被資本拋棄？

物業(yè)行業(yè)估值整體下滑，從資本“寵兒”到“棄兒”，可以看出物業(yè)行業(yè)的“安全墊”較低，政策層面的風吹草動則引發(fā)行業(yè)估值下挫；同時說明，行業(yè)本身估值較高，借力政策調(diào)整，行業(yè)逐漸回歸合理估值。

上海市成本研究會副秘書長陳玨向和訊物業(yè)指出，政策調(diào)整對物業(yè)行業(yè)提出了服務標準，未來行業(yè)將從粗放型向精細化發(fā)展模式轉變，在調(diào)整的過程中，股價出現(xiàn)震蕩也是合理的。同時，陳玨認為，物業(yè)行業(yè)的財報存在不規(guī)范的問題，在監(jiān)管整頓下，資本市場將對物企的財報和盈利能力的真實更加看重?；谏鲜鲎兓?，股價會存在波動。

在此輪下跌中，物企的估值在經(jīng)歷重新洗牌，內(nèi)卷加劇。其中，以規(guī)模取勝的龍頭物企跌幅較大。此輪物業(yè)股的估值調(diào)整，向外界釋放了物業(yè)行業(yè)唯規(guī)模論的時代已經(jīng)結束。

從政策要求整頓的內(nèi)容中也可以印證這一趨勢，監(jiān)管要求物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營，提升服務質(zhì)量。

對于物企來說，加速規(guī)模擴張是強化競爭力與行業(yè)話語權的一個重要途徑；但對于看重運營和服務力的行業(yè)而言，更重要的是如何更好的滿足業(yè)主的需求，從提高服務質(zhì)量方面獲取回報，才能實現(xiàn)良性的可持續(xù)發(fā)展。而在盲目擴張之下，規(guī)?；蛟S將成企業(yè)發(fā)展的“毒藥”。

談及規(guī)模擴張計劃，碧桂園服務執(zhí)行董事兼總裁李長江曾表達了謹慎態(tài)度,認為目前市場的收并購很多,但碧桂園服務仍保持慎重。選擇標的的時候,要看標的是否符合經(jīng)營要求,評估主營業(yè)務、增值服務業(yè)務等。

據(jù)和訊物業(yè)了解，在物業(yè)行業(yè)加速跑馬圈地的大環(huán)境中，不少物業(yè)公司忽視了增長質(zhì)量，出現(xiàn)增收不增利的情況，導致應收款激增，拖累盈利能力，使得現(xiàn)金流惡化，對公司的可持續(xù)增長帶來不利影響，值得物企警惕。

資本是逐利的，在物業(yè)行業(yè)深度競爭的大環(huán)境下，盈利質(zhì)量和增長前景不佳的物企不被資本青睞，流動性較差；同時亦有不少中小物企上市面臨融資難、上市破發(fā)的尷尬處境。對當下的物業(yè)行業(yè)來說，沒有規(guī)模是不行的，但是只有規(guī)模也難成資本的“香餑餑”。

03

各顯神通 物企為提升估值多維發(fā)力

監(jiān)管新規(guī)下，物業(yè)行業(yè)過去野蠻增長的局面將迎來終結，物業(yè)行業(yè)的競爭將進入細分賽道，爭奪在細分賽道的話語權，提升專業(yè)領域的服務力。以華潤萬象生活和中駿商管為列，專注在商業(yè)物業(yè)賽道，形成差異化競爭力。

整體來看，帶“商管”服務的物企更受資本市場認可，利潤增長較為穩(wěn)定。據(jù)華潤萬象生活公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年純利預增130%-140%，業(yè)績增幅領跑行業(yè)。

隨著行業(yè)競爭進入深水區(qū)，物業(yè)在進入更多的細分賽道，越秀服務主打TOD服務模式，保利物業(yè)則加強與政府以及城市管理方面的合作，碧桂園服務則全面開花，布局城市服務、房屋中介等業(yè)務，拓寬物業(yè)服務邊界。估值處于底部的彩生活則從內(nèi)部發(fā)力，將分拆商業(yè)板塊單獨上市，以期實現(xiàn)物業(yè)板塊的價值重估。

物業(yè)行業(yè)提前享受了資本的盛宴，而實際上行業(yè)還處于發(fā)展的較為初級階段，仍有很大的提升空間。

拓寬物業(yè)管理的范圍，發(fā)力城市服務，已獲得政策支持。據(jù)了解，住建部發(fā)文鼓勵物業(yè)拓寬服務領域，對接各類商業(yè)服務，提升公共服務能力，發(fā)展居家養(yǎng)老服務。同時兩會上也有政協(xié)委員提案鼓勵物業(yè)公司向現(xiàn)代服務企業(yè)轉型升級,城市服務展現(xiàn)新格局。

可以預見，物業(yè)服務在未來城市發(fā)展的作用將越來越大，拓展服務邊界物業(yè)企業(yè)擁有光大的空間。

拓展新的細分賽道相當于是拓寬了業(yè)務的廣度，而香頌資本執(zhí)行董事沈萌認為，拓展新賽道成本較高，物企應該強化物業(yè)服務的深度和粘性，擴大在基本服務范圍之外的更多高附加值和高收益率的創(chuàng)新業(yè)務，深挖現(xiàn)有物業(yè)服務中業(yè)主未被滿足的衍生需求。

據(jù)和訊物業(yè)了解，目前很多物企社區(qū)增值服務的業(yè)績貢獻占比較低，不少物業(yè)的占比僅為個位數(shù)，增值服務發(fā)展空間加大。同時增值服務業(yè)務的毛利率也往往較高，部分物企可達50%以上。增值服務的業(yè)績貢獻擴大，可以提升整體利潤表現(xiàn)，助于強化其在資本市場的競爭力。

陳玨認為目前行業(yè)模式仍處于較為傳統(tǒng)階段，在香港資本市場的投融資效果不是很理想，在提升市值表現(xiàn)方面，物業(yè)行業(yè)的數(shù)字化轉型是避不開的，不進行數(shù)字化轉型，物業(yè)公司很難擁有好的明天。

除了從物業(yè)的廣度和深度發(fā)力，也有物業(yè)公司則善于借力外部資源，采取“抱大腿”的模式，強化整體競爭力。陽光城旗下物業(yè)陽光智博和萬物云進行換股，陽光城物業(yè)通過換股方式加入萬物云平臺,有了萬物云平臺的加持，陽光城物業(yè)整體資本估值將能夠得到大福提升。

和訊物業(yè)后續(xù)將進一步對影響物業(yè)估值的因素進行追蹤報道。